公認　不動産コンサルティングマスター相続対策専門士とは

「相続」は事実の選択から始まります。それに対して「相続対策」は家族による「想いを重ねる」新しい選択(New Selection)となります。 「相続」に伴う事実の選択とは相続の承認と放棄に始まり、遺産分割協議や遺留分請求そして相続税の納税対策となります。その為、登記事務、法律事務、税務事務が主となります。それ故に相続税対策を中心に選択される傾向があります。 「相続対策」は生前の家族による相続全般の対策です。技能・技術などの無形財産の承継、不動産・会社などの有形財産の承継、分割、組換えを家族で「想いを重ねる」新しい選択となります。 不動産の承継では、不動産は一物一価と言われるように同じ不動産は有りません。まずその不動産がどのような価値を持つのかの把握が必要です。 市場価値があるもの、市場価値・利用価値が劣化しているもの、市場価値・利用価値とも失われたものを把握する事から始まります。 不動産の価値とは不動産の使用収益の価値です。それは貨幣価値として原価法の適用では土地価格は取引事例法、収益還元法による試算価格の調整を経て更地価格として表示されます。建物価格は建物の再調達原価により表示します。その上で、土地建物の場合は建付減価を行い表示します。 使用価値は国土法・都市計画法により対象不動産の属する地域の公法規制による使用制限、建築基準法による建物建築の規制により使用価値が大きく変わります。 収益価値は不動産を単なる物理的財として捉えるだけでなく、収益を生む生産財として捉え、利回りや賃料により 将来生み出すであろうと期待される収益の現価の総和を求め不動産の経済価値を計測します。 その為に不動産金融工学で用いられているように総資産利益率や不動産証券化等の収益性分析が重要な要素となります。 以上の単体としての不動産価値を計測する事以外に重要な要素を持つのが、民法上の権利や義務或いは相続時50%以上発生する空き家・空地・シャッター店舗・空きビル等不動産の平面的・立体的「スポンジ化」現象や 市場価値・利用価値の劣化等により不動産の属性が大きく流通価値を左右します。 それゆえに「相続対策」に於ける不動産に関するコンサルティングには不動産価値の検証のみならずコンプライアンスが必要不可欠な知識であると同時に不動産の承継に伴い不動産に拘わる事業・実務、経済、金融、税制、建築、民法等関連諸法規の理解と豊富な不動産の取扱経験が必要になります。 「相続対策」は以上の様な不動産の総合価値を理解してこそコンサルティングが可能になります。親より子孫に継承される不動産の有効活用の提案による家族での「想いを重ねるプラン」の提案が求められています。 体験論的に述べますと、親から子孫への承継時に親の世代で不動産の健全な生産財 としての不動産有効活用が図られないまま放置され流通価値の劣化を招く事や、 相続を巡る子孫でのトラブルこそが避けられねばならない課題と言えます。 「�@空室だらけの老朽化したビルがあった　�A放置され苦情の出ている空き家・空地 があった　�B見知らぬ相続人の存在がいた　�C残された会社から多額の隠れていた負債と保証債務が出てきた…」このような事例に代表されたトラブルは枚挙にいとまがありません。 親より子孫に継承される不動産の有効活用の提案による家族での「想いを重ねるプラン」では 「�@収益が理想通り入ってくるきちんと管理された収益ビルがあった　�A貸家や駐車場、地域共用空間等として利用可能な 不動産があった　�B相続人同士仲良く話合えている　�C地域社会に貢献できている会社があって後継者が求められている…」 以上の様な新しい選択(New Selection)となる家族による「想いを重ねる相続対策」にはあらゆる不動産取引を長年に渡り経験し不動産の法規制・登記・測量・納税・取引の安全や不動産の総合価値を説明し且つ、相続対策の夢プランを提起できる不動産コンサルティングが求められるのです。 「相続対策」としてその分野を総合的に企画提案するものとして公認 不動産コンサルティングマスター「相続対策専門士」が役割を担う事となります。

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